Das Eigenkapital zählt zu den wichtigsten Faktoren der Baufinanzierung. Denn je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto weniger müssen Sie über einen Kredit finanzieren. Ist Ihr eigenes Vermögen allerdings vergleichsweise niedrig, bedeutet das ein höheres Risiko für den Kreditgeber bzw. die Bank. Deshalb wird hierbei in der Regel ein nicht geringer Zinsaufschlag verlangt, den Sie zusätzlich zahlen müssen. Die Höhe der Kreditzinsen wird durch die Laufzeit, den Objektwert, die Tilgungshöhe und das Eigenkapital beeinflusst.

Allgemeinhin gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises bzw. Baupreises als ausreichende Höhe für das Eigenkapital. Sinnvoll ist hier allerdings, großzügig zu planen und Rücklagen anzulegen – stets können überraschende Kosten auf Sie zukommen, die Sie andernfalls nicht bewältigen können.

Der grüne Daumen gehört beim Neubau in der Regel ohnehin zu den "unvergüteten" Eigenleistungen. Wenn der Bauherr aber auch am eigenen Haus selbst Hand anlegt, dann meist in der Hoffnung, die Finanzierung aufzupeppen. Streichen, Teppich oder Parkett verlegen - für den versierten Heimwerker meist kein größeres Problem. Hierbei sei jedoch gewarnt, wer weitreichendere Eigenleistungen in seine Finanzierung einkalkuliert. Manche Banken sind zwar bereit, bis zu einer bestimmten Maximalsumme Baukosten als Eigenleistung anzuerkennen, die Realität zeigt dagegen oft ein anderes Bild.

So groß die Motivation selbst anzupacken ist, so hoch wird auch gerne die eigene Messlatte bezüglich Fachwissen und Geschick angesetzt. Die Folge: Bauherren verschätzen sich häufig bei den Kosten für das Baumaterial und der nötigen Arbeitszeit - fast immer wird's teurer und es dauert länger. Darüber hinaus entfällt die Garantie für selbst erbrachte Arbeiten. Aus diesen Erfahrungswerten gilt auch hier eine Faustregel: Verplanen Sie nie mehr als 5 bis 10% der Bausumme als Eigenleistung!

Auch wenn der Zinssatz hohe Aussagekraft über die Konditionen Ihrer Finanzierung hat, so sagt er doch nicht alles - im Prinzip lässt sich die Zusammensetzung der Finanzierungskosten recht gut mit den monatlichen Kosten einer Mietwohnung vergleichen: Wie die Kaltmiete einer Wohnung entspricht der Effektivzins den monatlichen Grundkosten der Finanzierung. Der Effektivzins beinhaltet bereits die Höhe der Tilgung, die Zinsbindungsfrist und Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren. Die Nebenkosten jedoch, bei einer Finanzierung namentlich der Kontoführungsgebühren, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge, sind noch nicht im Effektivzins enthalten. Diese können je nach Anbieter stark variieren und das ursprünglich günstig scheinende Angebot stark belasten.

Wie die monatliche Gesamtmiete gibt nur die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist wirklich Auskunft darüber, wie günstig man bei einem Anbieter mit dessen Finanzierungsmodell fährt. Nur dort, wo bei gleichen Raten und gleicher Tilgung am Ende der Zinsbindung am wenigsten Restschuld verbleibt, kann man sicher sein, das günstigste Angebot vorliegen zu haben. Darüber hinaus sind weitere Aussagen über die Qualität eines Angebots entscheidend - wie etwa der "Spielraum" des Kreditnehmers: Können Zwischentilgungen in beliebiger Höhe einfließen? Wenn ja, mit Aufschlag oder ohne? Kann die Tilgung im Notfall ausgesetzt werden?

Je niedriger die Tilgung, desto langsamer schrumpft der Schuldenberg und desto teurer wird am Ende die Finanzierung. Anfang der Neunziger, als die Bauzinsen noch mehr als doppelt so hoch lagen, war die Ein-Prozent-Tilgung ein durchaus gängiges Modell - und mehr war bei derart hohen Zinsen auch nicht drin. Warum sich diese Tradition bis heute in Zeiten eines Rekordzinstiefs so beharrlich auf den Beinen hält, ist aber kaum nachvollziehbar: Nur ein halbes Prozent mehr Tilgung kann die Schuldenfreiheit um einige Jahre nach vorne werfen - noch etwas mehr und wir nähern uns der Hälfte der Abzahlungsdauer und einer insgesamt deutlich günstigeren Finanzierung.

Mit steigender Tilgung kämen die monatlichen Beiträge vielleicht irgendwann auf die Ratenhöhe eines Finanzierungsmodells der Neunziger mit nur einem Prozent Tilgung - jedoch mit kürzerer Laufzeit und weniger Unkosten. Das persönliche Risiko ist heute damit sogar niedriger als anno dazumal. Wer dennoch auf Nummer sicher gehen möchte - zum Beispiel Paare, die Elternzeit einplanen - sollte bei der Anbietersuche auf die Möglichkeit achten, zwischendurch die Tilgung aussetzen oder die Raten erhöhen oder senken zu können.

Eine kurze Kreditlaufzeit macht vor allem dann Sinn, wenn die Zinsen zwar hoch sind, aber eine baldige Senkung erwartet werden kann. Bei einem derart niedrigen Zinsniveau wie heute wählt der zukünftige Hauseigentümer jedoch nicht schlecht, wenn er sich dieses Niveau auf längere Zeit sichert, denn günstiger als jetzt wird es wohl nicht mehr.

Aber keine Sorge - deswegen sind Sie nicht auf Biegen und Brechen an Ihre Bank gebunden: Im Falle einer vorzeitigen Kündigung ist zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen - jedoch nur dann, wenn innerhalb der ersten zehn Jahre der Kredit vorzeitig getilgt wird. Danach kann jedes Darlehen ohne Kosten und Entgelte mit einer Frist von sechs Monaten teilweise oder vollständig zurückgezahlt werden. Der Vorteil: Bei einer Zinsbindung von beispielsweise 15 Jahren haben Sie fünf Jahre Zeit, die Zinsentwicklung zu beobachten um gegebenenfalls eine neue Kreditentscheidung zu treffen.

Eine Splittung des Kredits in mehrere Teildarlehen mit verschiedenen Tilgungssätzen und Zinsfestschreibungen ist natürlich möglich. Eine derartige Aufteilung des Gesamtdarlehens bringt zwei Vorteile: Zum einen ermöglicht es Ihnen, die langfristige Belastung besser auf Ihre private Situation abzustimmen. Zum anderen zeichnet sich eine Aufteilung als besonders günstig aus, wenn Sie vorhaben, nach einigen Jahren eine Sondertilgung zu leisten.

Was Banken aber gerne verschweigen: Wenn Sie verschiedene Kreditlaufzeiten wählen, können Sie die Bank später kaum noch wechseln! Angenommen Sie vereinbaren ein kurzfristiges Darlehen mit fünf Jahren Laufzeit und ein langfristiges Darlehen auf 15 Jahre: Das Langfristdarlehen wird im Grundbuch an erster Stelle verankert, das kurze Darlehen wird nachrangig gestellt. Läuft das Fünf-Jahres-Darlehen aus und Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, müssen Sie bei anderen Kreditgebern entweder mit Zinsaufschlägen rechnen oder Sie stehen gar vor verschlossenen Türen.

Möglich, aber nicht immer empfehlenswert. Ein wichtiges Argument spricht zweifelsohne für die eigene Hausbank: Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung beantragen, müssen Sie sprichwörtlich die Hosen herunterlassen. Bevor ein Kreditgeber mit Ihnen einen Vertrag unterzeichnet, will er zunächst einmal prüfen, ob Sie kreditwürdig sind - also vollen Einblick in Ihre Finanzen haben.

Dass dies mit der Hausbank, die seit Jahren das Gehaltskonto führt, das Sparschwein pflegt und vielleicht die ein oder anderen Wertpapierdepots verwaltet, leichter fällt, ist absolut nachvollziehbar - genauso wie die wahrscheinlich größte Investition des Lebens in "vertrauten Händen" zu wissen. Hier muss aber zunächst ein Missverständnis aus dem Weg geräumt werden: Die Bank ist nicht Ihr Freund, sondern ganz klar ein Geschäftspartner, der verkaufen will. Die Finanzierung einer Immobilie macht da keinen Unterschied. Bevor ein Darlehensvertrag unterzeichnet wird, ist es daher unerlässlich, die Konditionen verschiedener Kreditgeber zu vergleichen.

Leider ein Irrtum - doch zuvor ein kleiner Darlehens-Exkurs: In der Regel finanzieren künftige Hausbesitzer ihre Immobilie über ein Annuitätendarlehen. Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleiben beim Annuitätendarlehen die monatlichen Raten immer konstant. Was an Zinsen durch den kleiner werdenden Schuldenberg eingespart wird, gleicht eine entsprechend höhere Tilgung automatisch wieder aus. Beim Annuitätendarlehen wird also schneller abbezahlt als beim Tilgungsdarlehen.

Da nach einigen Jahren ein nicht unerheblicher Teil der Gesamtschuld abbezahlt ist, möchte man meinen, beim späteren Anschlussdarlehen zinsgünstiger und somit auch mit kleineren Raten wegzukommen. Mit dieser Hoffnung stehen Sie leider auf wackligem Boden, denn günstigere Zinsen als jetzt, werden Sie später kaum noch bekommen. Deshalb ist es gut möglich, dass Sie in einigen Jahren trotz geringerer Schuld ein paar hundert Euro mehr abbezahlen müssen als jetzt.

Was hier hilft, ist ein Forward-Darlehen: Wenn Ihre Zinsbindung in zwölf bis 60 Monaten endet, können Sie sich das aktuelle Zinsniveau jetzt sichern. Dafür schließen Sie heute einen Darlehensvertrag, die Auszahlung und die Ratenzahlungen beginnen aber erst zum vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft. Häufig verlangen die Banken zwar für jeden Monat Wartezeit einen gewissen Prozentsatz an Zinsaufschlag, jedoch fällt dieser in der Regel so gering aus, dass der Abschluss eines Forward-Darlehens auch für längere Wartezeiten durchweg rentabel bleibt.

Sonderlich viel an Förderung ist leider nicht mehr zu haben: Die Eigenheimzulage wurde vom Staat gestrichen und der Kauf oder Bau einer Immobilie ist nicht mehr steuerlich absetzbar. Was von offizieller Seite aber noch erhalten geblieben ist, sind staatlich geförderte Kredite.

Das wohl bekannteste Institut für die Vergabe von Förderkrediten ist die KfW-Bank. Neben Studenten und mittelständischen Betrieben unterstützt sie auch Bauherren mit ausnehmend zinsgünstigen Darlehen. Besonders belohnt werden außerdem Bauherren, die ihr Haus möglichst energie- und umweltbewusst gestalten oder den Kauf eines frisch sanierten Gebäudes im Standard eines KfW-Effizienzhauses planen.

Dabei vermittelt die KfW nie direkt, sondern es wird stets eine Hausbank zwischengeschaltet. Das hat Vor- und Nachteile: Einige Institute versuchen, die bereits günstigen Konditionen der Förderbank weiter auszubauen - bei anderen Banken kann der angebotene Zinssatz aber auch deutlich höher liegen als der ursprüngliche der KfW, so dass Sie als planender Bauherr auch hier in jedem Fall vorher vergleichen sollten, bevor Sie sich für eine Bank entscheiden.

Bei einem Kredit fallen in der Regel diverse Nebenkosten an, die in vielen Werbungen von Kreditgebern nicht auftauchen. Der Grund: Manche Kreditgeber nennen nur den Nominalzins. Im Baufinanzierungsrechner von myscouts24.de vergleichen Sie dagegen die Effektivzinsen und erkennen so auch Ihre effektiven Kosten. Der Effektivzins enthält alle Kreditkosten und weitere Faktoren, wie u.a. Disagio, Zinsbindungsfrist, Zahlungszeitpunkt sowie die Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen im Gegensatz zum Nominalzins, der nur den Nennbetrag des Darlehens bezeichnet. Theoretisch sollte der Effektivzins der wahren monatlichen Belastung entsprechen, was aber nicht genau stimmt. Denn auch der Effektivzins berücksichtigt einige Angaben nicht: Es gibt eine Reihe von „versteckten“ Nebenkosten, die im Effektivzins nicht enthalten sind. Dabei handelt es sich um Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Schätzkosten.

Darauf gibt es keine pauschale Antwort. Einerseits ist eine lange Zinsbindungsfrist teuer, aber auch sicher. Wer andererseits einen langfristigen Darlehensvertrag unterschrieben hat, schließt die Möglichkeit aus, auf einen günstigeren Vertrag zu wechseln. Die derzeit rekordverdächtig niedrigen Bauzinsen von etwa 1,5 Prozent bieten sich allerdings geradezu an, auf eine langfristige Festschreibung zu setzen. Die Offerten der einzelnen Kreditgebern sollten Sie genau prüfen: Informieren und vergleichen ersparen Ärger und unnötige Kosten.

Hypotheken sind heute weitestgehend von der Grundschuld abgelöst worden. In beiden Fällen sichert sich der Gläubiger gegenüber dem Darlehensnehmer und Eigentümer ab: Falls der Kreditnehmer den Forderungen nicht mehr nachkommt, kann der Gläubiger den Grund verkaufen. Weil eine Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld mehr Arbeitsaufwand und höhere Kosten mit sich bringt, gehen Gläubiger heute verstärkt dazu über, eine Grundschuld im Grundbuch einzutragen. Die Grundschuld ist abstrakter, das heißt, sie kann auch bestehen, wenn es keine konkrete Forderung eines Darlehensgebers gibt. Damit kann sie nicht nur zur Sicherung langfristiger Darlehen, sondern auch im Rahmen kurzfristiger, wechselnder Kredite genützt werden und in der Summe variieren. Im Vergleich dazu erlischt eine Hypothek erst, sobald alle Forderungen bezahlt sind. Die Höhe der Grundschuld entspricht meist dem Darlehensbetrag. Zusammen mit ihr werden die Grundschuldzinsen im Grundbuch eingetragen. Sie weichen jedoch erheblich von den Darlehenszinsen ab, denn der Gläubiger möchte damit weiteren finanziellen Risiken vorbeugen. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, muss er deren Kosten und noch ausstehende Zinszahlungen abgedeckt wissen.

Gehört dem Kreditnehmer das Eigentum nicht mehr, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Läuft der Kredit zu diesem Zeitpunkt schon länger als zehn Jahre, wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig – wird diese Laufzeit unterschritten, muss die Entschädigung gezahlt werden. Allerdings kann auch der Käufer den Kredit übernehmen, dieser benötigt jedoch eine ausreichende Bonität.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann ähnlich abgeschlossen werden wie eine herkömmliche Baufinanzierung. Die Vorteile hierbei: Auch junge Menschen können ein Haus bauen, ohne viel sparen zu müssen. Die aktuellen Niedrigzinsphasen lassen sich ausnutzen und das angesparte Vermögen lässt sich für unerwartete Kosten nutzen. Allerdings lässt sich nur selten eine günstige Baufinanzierung ohne Eigenkapital finden – durch das erhöhte Risiko für die Bank ist auch der Zinssatz höher und die Kosten für die Baufinanzierung steigen insgesamt. Auch die Mindesttilgungsraten sind höher und stellen deshalb eine größere Belastung dar. Hinzu kommt, dass Änderungen der eigenen finanziellen Situation gravierender sind. Ein Vergleich der Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich aber in jedem Fall.

Über eine Baufinanzierung kann üblicherweise alles angeschafft werden, was wohnwirtschaftlichen Zwecken dient. Neben der Errichtung bzw. dem Kauf der Immobilie kann es sich hierbei auch um die Modernisierung oder den Kauf von Möbeln handeln.

Im Prinzip gibt es keinen Unterschied zwischen den Begriffen Haus- und Immobilienfinanzierung. Landläufig werden beide als Synonyme verwendet. Sie gelten als Oberbegriffe, unter denen alle Möglichkeiten gesammelt werden, mit denen eine private oder geschäftliche Immobilie finanziert werden kann. Die Baufinanzierung hingegen wird nur für das Bauvorhaben verwendet.

Besonders auf Vergleichsportalen werden den Kreditnehmern zahlreiche Angebote übersichtlich aufgelistet. Um gegen ihre Konkurrenz bestehen zu können, müssen die verschiedenen Anbieter einen möglichst günstigen Kredit zu guten Konditionen anbieten – davon kann der Darlehensnehmer profitieren. Führt er hingegen ein persönliches Beratungsgespräch bei seiner Hausbank oder einer Sparkasse, hat er diese Vergleichsmöglichkeit nicht und muss ggf. mehr für seinen Kredit zahlen.