Hypothekenzinsen entstehen, wenn Kreditnehmer eine Immobilie finanzieren. Für ihren Kredit oder die Baufinanzierung müssen sie Hypothekenzinsen an die Bank bezahlen. Diese Zinsen werden auch Bauzinsen oder Baugeldzinsen genannt.

Ursprünglich bezeichneten Hypothekenzinsen lediglich die Zinsen, die für eine Hypothek fällig waren. Heute wird der Begriff allgemein bei der Immobilienfinanzierung angewandt, wenn ein Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen in Anspruch genommen wird. Bei diesen langfristigen Darlehen wird eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen. In diesem Sinne funktioniert das Darlehen ähnlich wie eine Hypothek, da auch hier das Haus als Sicherheit für die Bank dient.

So finden Sie günstige Hypothekenzinsen

Im Vergleich zu anderen Kreditzinsen, wie zum Beispiel Dispozinsen oder Zinsen für Verbraucherkredite, sind die Hypothekenzinsen deutlich niedriger. Während für Dispokredite Zinssätze bis zu zwölf Prozent und bei Ratenkrediten mehr als fünf Prozent möglich sind, liegt der Zinssatz bei Hypothekenzinsen häufig zwischen einem und zwei Prozent.

Dieser niedrige Zinssatz kommt zum einen dadurch zustande, weil er direkt vom europäischen Leitzins abhängt. Da der Euribor aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau liegt oder sogar null Prozent beträgt, sind auch die Hypothekenzinsen günstig.

Darüber hinaus sind Hypothekenzinsen günstiger, weil die Laufzeiten der Kredite länger sind als bei herkömmlichen Darlehen. Zudem erhält die Bank über den Eintrag einer Grundschuld eine weitaus höhere Sicherheit.

Zinslast verringert sich mit der Laufzeit

Bei Baukrediten zahlen Kreditnehmer Zinsen für das bereitgestellte Darlehen. Zu Beginn der Rückzahlung beinhalten die Raten einen höheren Zinstilgungsanteil, sodass die Zinslast sich mit der Laufzeit deutlich verringert. Zudem können Sondertilgungen im Kreditvertrag vereinbart werden, wodurch die Darlehenssumme sich reduzieren kann.

Mit der Verringerung der Darlehenssumme erfolgt eine Tilgungsverrechnung, wodurch sich der Zinsanteil wiederum reduziert. Hierin unterscheidet sich der Hypothekenzins vom Zins, der bei Konsumentenkrediten bezahlt wird. Dort bleibt der Tilgungsanteil über die gesamte Laufzeit konstant.

Richtige Zinsbindung wählen

Der Kreditnehmer kann sich bei Baudarlehen in der Regel zwischen einem Festzins und einem variablen Zinssatz entscheiden. Empfehlenswert ist es, bei einem niedrigen Zinsniveau auf eine möglichst lange Zinsbindung zu setzen. Somit profitieren Kreditnehmer längere Zeit von vertraglich garantierten, niedrigen Hypothekenzinsen. Die feste Verzinsung ist demnach besonders bei langfristigen Finanzierungen geeignet.

Ist das Zinsniveau beim Abschluss des Darlehens hoch, kann sich eine variable Verzinsung anbieten. Allerdings setzt das Flexibilität und Reaktionsfreudigkeit der Kreditnehmer voraus. Nach einer kurzen Zinsbindung müssen sich Verbraucher auf eine Anschlussfinanzierung einstellen und schon im Vorfeld den Markt beobachten.

Wer sich für die variable Verzinsung entscheidet, sollte bedenken, dass die Zinsanpassung in der Regel alle drei Monate auf der Basis des „Drei-Monats-Euribor“ erfolgt. Steigen die Zinsen deutlich, steht es Kreditnehmern offen, das variable Darlehen in ein reguläres Annuitätendarlehen umzuwandeln.

Grundsätzlich ist das variable Darlehen eher für kurzfristigere Baufinanzierungen geeignet oder gut für Kreditnehmer, die eine größere Geldzahlung erwarten.

So vergleichen Sie die Hypothekenzinsen

Der Vergleich von Hypothekenzinssätzen ist nicht immer einfach, da für dessen Berechnung mehrere Faktoren verantwortlich sind:

1. Bonität der Kreditnehmer
   Sie ist wichtig und zeigt der Bank an, wie hoch das Ausfallrisiko bei der Rückzahlung eines Darlehens ist.
2. Die Laufzeit des Darlehens
   Je länger eine Bank Geld verleiht, desto höher ist die Verzinsung im Verhältnis zu kurzen Laufzeiten.
3. Die Darlehenshöhe
   Die Darlehenshöhe ist vom Beleihungswert der Immobilie und somit vom Wert der Sicherheit abhängig. Je höher das Darlehen, desto höher ist in der Regel die Sicherheit, die die Bank verlangt.

Bei der Berechnung der Hypothekenzinsen und bei deren Vergleich wird nie nur einer dieser Aspekte gesondert betrachtet, sondern immer deren Zusammenspiel.

Wichtiger Kostenfaktor Zinsgestaltung

Unabhängig von diesen Faktoren können Darlehensnehmer die Zinshöhe durch die Art der Zinsgestaltung beeinflussen. Entscheiden sie sich für eine feste Verzinsung, können die Hypothekenzinsen im Vergleich zur variablen Verzinsung zunächst höher ausfallen.

Auf die lange Laufzeit gerechnet kann sich die feste Verzinsung jedoch wieder auszahlen. Bei aktuell sehr niedrigen Bauzinsen wird sich bei längeren Finanzierungen vor allem eine lange Festschreibung eines festen Zinssatzes für Verbraucher lohnen.

Darauf sollten Sie achten

Der effektive Jahreszins eines Baudarlehens gibt zwar eine Richtung für die Finanzierung vor, doch sollten Verbraucher noch auf weitere Konditionen achten. Hierzu zählen:

• Sondertilgungen sollten ohne Zinsaufschlag vorgenommen werden können. Hier empfiehlt es sich, feste jährliche Sondertilgungsanteile im Kreditvertrag festzulegen.
• Darüber hinaus sollten Kreditnehmer überlegen, ob es sich bei langfristig günstigen Zinsen eher lohnt, den Beleihungswert der Immobilie anzuheben, als andere Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht zu ziehen.

Entwicklung der Hypothekenzinsen

Die Bauzinsen lagen in den Jahren 2014 und 2015 auf dem niedrigsten Niveau seit vier Jahrzehnten. Grund dafür ist die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, die den Leitzins sukzessive senkte. Auf diese Weise können sich Banken günstig Geld leihen. Somit können Banken Immobilienkäufer Immobiliendarlehen zu besonders günstigen Konditionen anbieten.

Im Jahr 2016 hat die EZB zwar den Leitzins auf null Prozent gesetzt, allerdings ist mit einem moderaten Zinsanstieg zu rechnen, der sich wiederum bei der Baufinanzierung bemerkbar macht. Dieser Anstieg wäre eine Konsequenz der Zinswende in den USA, wo die FED den Leitzins bereits Ende 2015 erhöht hatte.

Höhe der Hypothekenzinsen hängt vom Anleihenmarkt ab

Grundsätzlich sind Hypothekenzinsen nicht direkt vom Europäischen Leitzins abhängig, sondern vielmehr von der Entwicklung von Pfandbriefen und der Rendite von deutschen Staatsanleihen. Allerdings hat der Leitzins wiederum Auswirkungen auf die Ausgabekonditionen von Pfandbriefen und Staatsanleihen.