Wichtiges zum Baugeld
- Gesetzlich definiert
Der Begriff Baugeld ist nicht bloß ein Synonym für die Baufinanzierung. Stattdessen wird Baugeld genau in § 1 Abs. 3 des Bauforderungssicherungsgesetzes (BauFordSiG) definiert. - Wenn möglich Eigenkapital einbringen
Zwar ist die Finanzierung ohne Eigenkapital theoretisch auch möglich, das höhere Ausfallrisiko lässt sich die Bank aber mit höheren Zinsen bezahlen. - Effektivzins beachten
Am wichtigsten bei der Entscheidung für ein Baugeld-Angebot sollte der Effektivzins sein. Dieser gibt am ehesten Aufschluss über die zu erwartenden Zinskosten.
Im Netz gibt es viele Übersichten darüber, wie sich beim Baugeld die Zinsen im Vergleich zu anderen Krediten entwickelt haben oder entwickeln werden. Oft wird der Begriff jedoch falsch verwendet, denn Baugeld ist nicht einfach nur ein Synonym für Baukredit. Sie müssen jeweils im Einzelfall entscheiden, ob es sich lohnt, Baugeld für die Finanzierung von Bauten oder Umbauten in Anspruch zu nehmen.
Baugeld – was ist das eigentlich?
Der Begriff Baugeld wird sehr oft als Synonym für alle Arten von Baufinanzierungen benutzt. Das ist jedoch nicht ganz korrekt, denn es handelt sich um einen gesetzlich klar umrissenen und begrenzten Begriff. Baugeld wird im § 1 Abs. 3 des Bauforderungssicherungsgesetzes (BauFordSiG) definiert – ein Gesetz, das bereits über 100 Jahre alt ist. Kurz gefasst fallen unter den Baugeldbegriff alle Geldleistungen (meistens Kredite), die für einen Bau gewährt werden und deren Sicherung ebenfalls mit dem Bau beziehungsweise dem Grundstück in einem engen Zusammenhang steht.
Als Sicherheiten werden in § 1 Abs. 3 Nr. 1 BauFordSiG genannt:
- Die Hypothek
- Die Grundschuld
- Die aufgeschobene Übertragung des Grundstückseigentums
Aus dieser Definition des Bauforderungssicherungsgesetzes ergibt sich auch, was Baugeld nicht ist: Nicht unter den Baugeldbegriff fallen Kredite, für die sich der Kreditgeber keine im Zusammenhang mit dem Grundstück stehenden Sicherheiten geben lässt.
Folglich ist ein Privatkredit oder Konsumentenkredit kein Baugeld im strengen gesetzlichen Sinn, auch wenn der Kreditnehmer dieses Geld zu 100 Prozent für die Kosten eines Bauvorhabens aufwendet. Entscheidend sind die Sicherheiten, die sich der Kreditgeber gewähren lässt. Im Streitfall trifft den Empfänger eines Kredits die Beweislast, dass es sich bei dem gewährten Darlehen nicht um Baugeld handelt (§ 3 Abs. 4 BauFordSiG).
Sinn und Zweck des Baugelds
Der Sinn der Einführung eines gesetzlich definierten Begriffes „Baugeld“ ergibt sich hauptsächlich aus § 1 Abs. 1 Satz 1 BauFordSiG: Die an dem Bau beteiligten Unternehmer sollen davor geschützt werden, dass das aufgrund eines Baudarlehens gewährte Geld zweckentfremdet wird.
- „Der Empfänger von Baugeld ist verpflichtet, das Baugeld zur Befriedigung solcher Personen, die an der Herstellung oder dem Umbau des Baues auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind, zu verwenden.“
Verstoßen Sie als Empfänger des Baugelds gegen diese Verpflichtung, können Sie sich im Fall der Zahlungseinstellung oder Insolvenz strafbar machen. § 2 BauFordSiG sieht hierfür Geldstrafen oder eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren vor. Eigenmittel fallen nicht unter den Begriff des Baugelds. Solange Eigenmittel aber die Zahlungseinstellung oder Insolvenz verhindern, entfällt eine Strafbarkeit wegen § 2 BauFordSiG. Viele Darlehensgeber verlangen den vorrangigen Einsatz von Eigenkapital.
Der Klassiker: Annuitätendarlehen
Die am häufigsten für Baufinanzierungen in Anspruch genommene Kreditform ist das Annuitätendarlehen, auch Festzinsdarlehen genannt. Hier wird ein bestimmter Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Das bedeutet besonders für den Kreditnehmer eine große Planungssicherheit. Unabhängig von den Zinsschwankungen an den Finanzmärkten wird stets derselbe Zinssatz bezahlt.
Annuitätendarlehen werden zumeist für lange Zeiträume abgeschlossen: 10, 20 oder 30 Jahre. Wer in solchen Zeiträumen mit stabilen Lebens- und Einkommensverhältnissen rechnet, sollte die Vorteile eines Annuitätendarlehens in Anspruch nehmen. Auch ein Kündigungsrecht kann bei Festzinsdarlehen vereinbart werden, allerdings werden in diesem Fall von den Finanzinstituten in der Regel Zinsaufschläge oder eine Gebühr verlangt.
Variables Baugeld: Flexibilität bei der Rückzahlung
Wer sich einen finanziellen Handlungsspielraum bewahren will, kann zur Baufinanzierung variable Darlehen in Anspruch nehmen. Diese zeichnen sich vor allem durch eine hohe Flexibilität aus. Der Zinssatz wird hier in regelmäßigen Abständen angepasst – als Grundlage dient zumeist der sogenannte EURIBOR. Dies ist ein Zins-Richtwert für die bankeninterne Kreditvergabe. Variable Baudarlehen haben keine Vertragslaufzeit, sodass jederzeit für den Kreditnehmer die Möglichkeit der vorzeitigen Tilgung besteht.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Flexibilität | Niedriger Zinssatz wird nicht auf Dauer festgeschrieben |
| Sondertilgung möglich | Zinsanstieg kann zu höheren Belastungen führen |
| Umwandlung in Annuitätendarlehen möglich |
Wenn zum Beispiel ein Selbstständiger in einem guten Geschäftsjahr sehr viel Gewinn erwirtschaftet hat, kann dieser Gewinn verwendet werden, um den Kredit vollständig zu tilgen. In Zeiten sehr niedriger Zinssätze werden variable Baudarlehen tendenziell weniger nachgefragt.
Entwicklung der Baugeldzinsen
Was Sparer ärgert, freut die Bauherrn: Niedrige Zinsen bestimmen schon seit einiger Zeit die Finanzmärkte. Um der Eurokrise zu begegnen, hat die EZB den Leitzins immer weiter gesenkt. Dies wirkt sich selbstverständlich auch auf die Zinsen für Darlehen aus, die Banken ihren Kunden anbieten. Die folgende Tabelle zeigt, dass auch beim Baugeld die Entwicklung der Zinsen derzeit nur eine Richtung kennt: nach unten. Andererseits bleibt auch nicht mehr viel Spielraum für weitere Zinssenkungen.
| Januar 2011 | 3,75 Prozent |
|---|---|
| Januar 2012 | 2,75 Prozent |
| Januar 2013 | 2,50 Prozent |
| Januar 2014 | 2,25 Prozent |
| Januar 2015 | 1,50 Prozent |
Welche Faktoren bestimmen den Bauzins?
Wie hoch die Baugeldzinsen sind, bestimmen vor allem die Rendite für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Diese bilden den Ausgangspunkt für die Berechnung der Baugeld-Spezialisten. Letztlich kommt es aber vor allem auf den Leitzins der EZB an. Im individuellen Fall spielen zusätzliche Faktoren eine Rolle. Generell gilt, dass Banken bei einer langen Zinsbindung gerade in Zeiten des Niedrigzinses Aufschläge fordern, um sich gegen steigende Zinsen in der Zukunft abzusichern. Sogar örtliche Aspekte spielen bei den Baugeldzinsen eine Rolle, weil viele regional ansässige Banken spezielle Angebote im Programm haben.
Aufseiten des Kunden kommen folgende Faktoren für die Festsetzung eines individuellen Zinssatzes in Betracht:
- Bonität (Einkommen, Erwerbstätigkeit, Auskunft der SCHUFA und Ähnliches)
- Standort des Objekts
- Geplante Nutzung des Bauprojekts (KfW-Vergünstigungen werden nur für Wohneigentum gewährt)
Aufseiten der Finanzierung sind diese Aspekte entscheidend:
- Höhe der Darlehenssumme
- Eigenkapital
- Zinsbindung
- Tilgungshöhe
Bereitstellungszinsen für Raten
Es sind nicht nur die Zinsen, die den Preis für das Baugeld letztlich ausmachen. Ein weiterer Kostenfaktor sind zum Beispiel Bereitstellungszinsen. Diese werden von den Finanzierungsinstituten oft geltend gemacht, wenn die Zahlungen in Abständen erfolgen, die sich nach dem Baufortschritt richten. Banken gleichen mit Bereitstellungszinsen den Verlust aus, den sie durch fehlende Zinseinnahmen erleiden, weil das Geld gebunden ist. Als Kreditnehmer sollte man deshalb ein Auge darauf haben, wann diese Bereitstellungszinsen fällig werden. Manche Banken erheben diese bereits nach zwei Monaten, andere erst nach einem Jahr. Dieser Unterschied kann langfristig erhebliche Auswirkungen auf die gesamte Zahllast für den Kreditnehmer haben.
Weitere Kreditkosten beachten
Neben den Bereitstellungszinsen fallen auch noch andere Kreditkosten an, die bei der Berechnung berücksichtigt werden müssen:
- Gebühren
- Provisionen (bei Kreditvermittlung)
- Schätz- und Wertermittlungsgebühren
- Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Rückzahlung
- Kontoführungsgebühren
Baugeld mit und ohne Eigenkapital
Prinzipiell ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Der Vorteil für den Kreditnehmer ist klar: Er behält seine Liquidität und kann gleichzeitig mit der Verwirklichung seines Traums vom Eigenheim beginnen. Doch sind Finanzierungen ohne die Einbringung eigenen Kapitals in der Regel deutlich teurer, weil sich die Banken das Ausfallrisiko absichern lassen. Vor allem gehen Bauherrn große Risiken ein, wenn sie ohne Rücklagen hohe Kredite aufnehmen. Unerwartete Geldausgaben, Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit stellen existenzielle Risiken dar. Die Finanzierbarkeit eines Baus sollte langfristig gesichert sein. Kreditinstitute empfehlen deshalb einen Eigenkapital-Anteil von 20 Prozent oder mehr.
Baugeld ohne SCHUFA
Ein negativer SCHUFA-Eintrag ist selbstverständlich ein großes Hindernis bei der Gewährung eines Baukredits. Für den Betroffenen ist es deshalb wichtig, sich über die Einzelheiten seiner SCHUFA-Einträge zu informieren. Gegebenenfalls kann er diese korrigieren oder löschen lassen. Anderenfalls gibt es für Baufinanzierungen bei „schlechter SCHUFA“ meist nur die Möglichkeit der Finanzierung durch ausländische Banken, denn diese orientieren sich bei der Kreditvergabe weniger an den Auskünften der SCHUFA als an der aktuellen Einkommenssituation ihrer potenziellen Kunden. Wegen des Währungsrisikos sollte der Interessent hier nur auf Angebote von Finanzinstituten aus dem Euro-Raum zurückgreifen.
Gerade bei einem Kredit ohne SCHUFA sollten Sie den Anbieter sorgfältig wählen, denn nicht jedes Angebot ist seriös. Im Zweifel ist es immer besser, mit etablierten Finanzinstituten individuell über Kredite zu verhandeln und diese trotz bestehender negativer SCHUFA-Einträge von der eigenen Zahlungsfähigkeit zu überzeugen. Bei Kreditverträgen mit Banken im Ausland kann sich der Kreditnehmer auch nicht immer sicher sein, den vollen Schutz der verbraucherfreundlichen deutschen Gesetze in Anspruch nehmen zu können.
Der Baugeldvergleich lohnt sich
Die Angebote für Baugeld sind zahlreich. Für jeden, der einen Bau plant, lohnt sich der Vergleich verschiedener Finanzierungsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Konditionen. FinanceScout24 bietet Ihnen hierfür einen Baugeld-Rechner, mit dem Sie sich einen Überblick über die Angebote verschaffen können. Nur wenige Informationen sind dafür nötig: Das sind zum Beispiel der Kaufpreis, der Ort des Objekts und das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Bei der Entscheidung für einen bestimmten Kredit kommt es vor allem auf den Effektivzins an. Der effektive Jahreszins für ein Darlehen wird von diesen vier Punkten bestimmt:
- Nominalzinssatz
- Auszahlungskurs (vereinbarte Kreditsumme minus Disagio), also der Betrag, der effektiv ausgezahlt wird
- Tilgung: Geringe Tilgung bewirkt höhere Zinslast
- Dauer der Zinsfestschreibung
Zinsbindung clever wählen
Bei niedrigen Zinssätzen sollten Sie lange Laufzeiten für die Zinsbindung vereinbaren. Bei hohen Zinssätzen empfehlen sich kurze Laufzeiten.
Der Effektivzins ist entscheidend
Bei einem Baugeldvergleich ist vor allem der Effektivzins entscheidend. Achten Sie zudem darauf, welche sonstigen Kosten für den Kredit anfallen und welche Möglichkeiten es für Sondertilgungen gibt.
Fragen und Antworten
Wann ist eine Sondertilgung sinnvoll?
Wichtig für den Kreditnehmer ist es auch, mit der Bank die Konditionen für Sondertilgungen auszuhandeln. Je günstiger diese sind, umso eher lohnt es sich – zum Beispiel bei außerplanmäßigen Geldeingängen wie Erbschaften, Gehaltserhöhungen und so weiter – den Kredit abzulösen, um schnell schuldenfrei zu werden.
Eine Sondertilgung macht aber auch in Bezug auf die Kosten für einen Kredit Sinn. Die bei Abschluss des Vertrags vereinbarte Möglichkeit, eine jährliche Sonderzahlung auf das Darlehenskonto zu leisten, macht sich nämlich vor allem in Niedrigzinsphasen bezahlt. Extrazahlungen verkürzen nicht nur die Laufzeit des Darlehens, sie stellen auch eine sehr rentable Anlageform für Sparer dar. Dies gilt besonders dann, wenn bestehende Baufinanzierungsverträge zu hohen Zinssätzen abgeschlossen wurden. Sondertilgungen steigern den Tilgungsanteil der monatlich zu zahlenden Rate – und senken den Zinsanteil. Über die gesamte Laufzeit gesehen kann durch zusätzliche Zahlungen sehr viel Geld eingespart werden. Deshalb sollten Kreditnehmer darauf achten, dass kein Zinsaufschlag für Sondertilgungen vereinbart wird – oder nur ein sehr geringer.